旧房销量下降

在9月份,美国已有房屋的销售额同比连续四个月下降,达到十年来的最低水平。房地产市场正面临来自飙升的抵押贷款利率和历史性低水平的可出售房源的挑战。

旧房销售额在9月份同8月份相比下降了2%,达到调整后的年化销售额为3960万套,这一数据由全国房地产经纪人协会报告。尽管这个数字略高于预期的3900万套,但这仍然是自2010年10月以来最慢的销售速度,当时房地产市场仍在努力应对次贷危机带来的影响,该次危机是由几年前的房地产泡沫破裂引发的。

同比,销售额也下降了显著的15.4%。在今年前九个月,销售额同去年同期相比下降了21%。

尽管旧房销售额放缓,但房价同比仍在上涨。全国中位销售价格同去年9月相比上涨2.8%,达到39.43万美元。但同上月相比下降了3.1%。

全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尤恩指出,有限的库存和抵押贷款利率的飙升正在推动房地产市场的低迷。尤恩预计抵押贷款利率将在春季回落,为市场提供一定的纾解。

30年期抵押贷款的平均周利率在8月超过7%,此后一直保持在该水平以上,最近达到7.57%,为2000年以来的最高水平,根据弗雷迪·麦克的数据。

这些高利率为借款人增加了显著的成本,限制了他们的购买能力,从而加剧了本已不可负担的房地产市场。高利率也阻止了以前锁定低利率的房主出售房产。

抵押贷款利率的上涨与10年期美国国债收益率的上升密切相关,10年期国债收益率对贷款定价起指导作用。投资者对未来通货膨胀的预期,对美国国债的全球需求,以及美联储的决定都可能影响抵押贷款利率。

为了控制高通货膨胀,美联储将其主要利率提高到2001年以来的最高水平,并暗示未来一年内将减少利率降幅。这些预期推高了10年期国债收益率至十年来的最高水平。

虽然飙升的抵押贷款利率限制了许多潜在买家进入房地产市场,但房源短缺形成的长期性问题使市场竞争更加激烈,尤其是在可负担房的领域。

房屋的平均交易周期仅为21天。约26%的房屋以高于标价的价格出售。

尽管9月底房源数量同8月相比增加了2.7%,但仍低于去年同期8.1%。这导致目前以每3.4个月的速度出售,远低于平衡市场所需的4-5个月库存水平。

首次购房者通常缺乏房产抵押贷款所需的首付资金,他们受到利率上升和价格飙升的双重影响,在过去一个月的购房中仅占总销售额的27%,远低于历史常态的40%。

相比之下,现金买家在市场中的份额在增加。9月份,全现金交易占所有房屋销售额的29%,高于典型的20%份额。仅在次贷危机期间(2000年代后期),现金交易在房地产销售中起到过如此重要的作用。